a conta para a especulação da terra não travar a cidade

Com a atualização da legislação urbanística e incentivos para a habitação, preço de terrenos precisa estar em linha com equação financeira de projetos

Historicamente, o debate sobre o desenvolvimento urbano no Recife sempre esbarrou na mesma justificativa: a escassez de terrenos. Seja pelas restrições topográficas, pelas regras de zoneamento ou pelos limites geográficos, a tese da “falta de espaço” consolidou-se como o principal diagnóstico para os altos preços e a lentidão no surgimento de novos empreendimentos. No entanto, uma análise mais profunda sobre o momento atual do mercado aponta para outra direção: a cidade dispõe de lotes que estão em áreas que despontam em valorização, mas a inviabilidade financeira gerada por expectativas desproporcionais dos proprietários de terras e incorporadores pode desacelerar o ritmo de novas construções.

Com os avanços na legislação municipal — a exemplo da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) — e o impulso de programas governamentais como o estadual Morar Bem e o federal Minha Casa, Minha Vida, o arcabouço normativo da cidade avançou para destravar áreas antes engessadas. Porém, o que deveria se converter em expansão de oferta e democratização do acesso à moradia pode enfrentar a barreira de custo e altas permutas que neutralizam os ganhos esperados com o aumento do potencial construtivo.

A conta da incorporação

No segmento de médio e alto padrão, a equação econômica de um projeto imobiliário vai muito além da simples compra da terra ou da fixação de uma percentagem de permuta. Segundo a consultora e corretora imobiliária Sol Pires, existe uma desconexão entre o que o proprietário acredita que o seu imóvel vale e o que a estrutura de custos do empreendimento consegue absorver.

“O que existe é uma dificuldade muito grande de encontrar áreas realmente boas para incorporação — boas em condições, com documentação regular, bom potencial construtivo e, principalmente, com um preço de aquisição que permita ao incorporador fechar a conta do empreendimento”, explica.

Sol Pires destaca que o terreno é apenas uma das frações que compõem a planilha de custos de uma construtora, ao lado de despesas com projetos, arquitetura, licenças ambientais e urbanísticas, impostos, financiamento, qualidade de acabamento, marketing, comissões de venda e a margem de risco inerente à atividade. Quando o terrenista exige valores ou percentuais de permuta desalinhados da realidade do mercado, a viabilidade do projeto é comprimida.

Estudos de viabilidade no Recife indicam que o custo do terreno costuma girar em torno de 25% da área vendável em bairros nobres como Casa Forte, caindo para cerca de 21% em áreas como Casa Amarela, Torre, Madalena e Rosarinho. Em casos específicos de negociações públicas, operações viáveis já foram registradas com 15% de permuta.

“Se um empreendimento tem um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 50 milhões, uma permuta de 20% representa R$ 10 milhões em unidades; 50% representa R$ 25 milhões em unidades futuras. É preciso lembrar que esses valores não entram no caixa da incorporadora hoje: dependem de tempo, risco de obra, oscilações de mercado e custos financeiros. Quando a soma do valor do terreno com os demais custos consome a margem, o projeto simplesmente não sai do papel”, ressalta Sol Pires.

O risco do travamento

Se no alto padrão o impacto do preço do solo afeta a margem e a sofisticação do produto, no segmento popular (HIS) a rigidez da conta é ainda maior. Diferente dos imóveis de luxo, a habitação de interesse social não possui elasticidade de preço: existe um teto máximo que o consumidor final consegue pagar ou financiar pelos programas habitacionais.

A flexibilização das regras urbanísticas permitiu que áreas antes inviáveis passassem a receber projetos populares. Contudo, a percepção de que um terreno passou a permitir maior densidade construtiva leva proprietários a elevar o preço pedido pela área – podendo voltar a não fechar a conta.

Uma tentativa de hipervalorização anula o benefício da lei. Na habitação popular, a conta do terreno precisa considerar não apenas a localização, mas o volume financeiro gerado e o alto custo de infraestrutura necessária para preparar o lote (como saneamento, pavimentação e drenagem). Quando o dono do terreno tenta capturar o benefício da nova legislação, a margem para cobrir esses custos operacionais desaparece, inviabilizando o projeto. O incorporador, que hoje já considera a sua margem pequena, perde interesse e a cidade deixa de ganhar um empreendimento que poderia atender diretamente o cerne do déficit habitacional (famílias com renda de até dois salários mínimos), mantendo terrenos ociosos.

A famigerada “especulação”, quando praticada por proprietários de terrenos, significa redução na oferta de moradias populares e a manutenção de vazios urbanos, perpetuando o déficit habitacional do Recife.

Da especulação à função social

Enquanto o proprietário enxerga o solo sob a ótica do patrimônio individual — focando estritamente na quantidade de unidades ou no valor do metro quadrado —, o incorporador precisa calcular a capacidade real de absorção daquele produto pelo consumidor final e a sustentabilidade financeira da operação.

Para conter a especulação promovida por proprietários que preferem reter imóveis ociosos à espera de propostas consideradas irrealistas, a legislação urbanística do Recife dispõe de instrumentos voltados ao cumprimento da função social da propriedade, como o IPTU Progressivo e a Hasta Pública. Essas ferramentas visam coibir a retenção especulativa e focar o desenvolvimento urbano nas necessidades da coletividade e são apostas para uma nova realidade da cidade.

Neste mês, a Prefeitura do Recife também iniciou a tramitação 100% digital dos processos relacionados a terrenos, com a nova opção “terreno” disponível no portal de Licenciamento Unificado do Recife.

Ainda existem bons terrenos dispostos pelo Recife, mas é fundamental que os proprietários compreendam que a mudança na legislação não é um passaporte para a hipervalorização imediata, mas sim uma oportunidade para viabilizar negócios sustentáveis que ajudem a cidade a não continuar convivendo com terrenos vazios e com a retenção de investimentos essenciais para o seu crescimento.