decisão do STJ muda o jogo em condomínios

O caso chegou ao STJ após uma proprietária de Minas Gerais tentar garantir o direito de alugar seu imóvel por curtos períodos em um condomínio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em julgamento realizado na última quinta-feira (7), um entendimento que impacta diretamente proprietários de imóveis e usuários de plataformas de hospedagem por temporada, como o Airbnb. Por maioria de votos, o colegiado definiu que a oferta de unidades residenciais para estadias de curta duração exige autorização prévia do condomínio, com quórum de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.

A decisão fundamenta-se na interpretação de que o uso frequente de apartamentos para fins de exploração econômica e profissional acaba por descaracterizar a natureza estritamente residencial do edifício. Segundo o tribunal, a alta rotatividade de pessoas, facilitada pelas plataformas digitais, altera a dinâmica do cotidiano condominial, refletindo diretamente em questões de segurança e no sossego dos moradores permanentes.

CASO EM MINAS GERAIS

O caso chegou ao STJ após uma proprietária de Minas Gerais tentar garantir o direito de alugar seu imóvel por curtos períodos sem a necessidade de anuência do condomínio. Enquanto a dona da unidade defendia sua autonomia de uso, o condomínio argumentava que tal prática não estava prevista na convenção e feria o caráter residencial do prédio. Ao analisar o recurso, a ministra relatora Nancy Andrighi destacou que esses novos modelos de negócio não se encaixam perfeitamente nem no conceito tradicional de locação residencial, nem no de hotelaria, sendo classificados como contratos atípicos.

Em seu voto, a ministra ressaltou que o meio utilizado para a oferta — seja um aplicativo, um panfleto ou uma imobiliária — não muda a essência jurídica do negócio. No entanto, ela reforçou que o Código Civil impõe aos condôminos o dever de respeitar a destinação original do empreendimento. De acordo com os artigos 1.336 e 1.351 da legislação civil, qualquer alteração na finalidade de uso de uma unidade imobiliária depende do aval qualificado dos demais proprietários.

NOVO ENTENDIMENTO

Com a negativa do recurso, prevaleceu o entendimento de que, na ausência de uma autorização explícita da assembleia, o uso de apartamentos para estadias curtas de perfil comercial permanece vedado em edifícios residenciais. A decisão serve como uma diretriz importante para uniformizar a jurisprudência brasileira, oferecendo maior segurança jurídica para as administrações condominiais e estabelecendo limites claros para o direito de propriedade diante do interesse coletivo.