A Prefeitura de Balneário Camboriú poderá usar um mecanismo que transforma o potencial de construção de um imóvel em uma espécie de “crédito” que pode ser negociado posteriormente. A proposta faz parte da regulamentação da Transferência do Direito de Construir (TDC), apresentada durante audiência pública realizada na segunda-feira (28), na Câmara de Vereadores.
Na prática, se a administração municipal precisar desapropriar uma área particular para uma finalidade de interesse público, poderá fazer um acordo com o proprietário para que, em vez de receber um pagamento convencional, ele receba potencial construtivo na forma de títulos de TDC.
Esses títulos passam a pertencer ao proprietário da área. Depois, ele poderá negociá-los com construtoras e incorporadoras interessadas em utilizar aquele potencial construtivo, inclusive em outro local da cidade.
Entre no grupo
Prefeitura não vende ‘crédito para construir’
Um dos pontos importantes da proposta é que o município não funciona como vendedor desses títulos. O potencial construtivo é concedido pela prefeitura ao proprietário como forma de pagamento pela desapropriação. A partir daí, o dono dos títulos pode negociar diretamente com particulares interessados em utilizá-los.
Assim, o caminho pode ser resumido da seguinte forma: o município precisa de uma área para uma finalidade de interesse público, negocia a desapropriação com o proprietário e concede o potencial construtivo. O proprietário passa a deter os títulos e pode negociá-los com uma construtora ou incorporadora.
Quando a empresa tiver um projeto para utilizar esse potencial, o empreendimento precisará passar por análise e aprovação municipais, seguindo as regras urbanísticas.
O que significa ‘crédito para construir’?
O potencial construtivo é, de forma simplificada, a possibilidade de construir determinada quantidade de área em um imóvel dentro dos limites estabelecidos pela legislação urbanística. Com a TDC, esse potencial vinculado a um imóvel pode ser transferido para outro local, conforme as regras definidas pelo município.
Isso não significa, porém, que quem comprar um título poderá construir livremente ou acima de qualquer limite. A legislação estabelece índices urbanísticos para cada região da cidade. Entre eles está o índice máximo de utilização da TDC. O potencial adquirido pode ser utilizado junto com os demais índices permitidos para aquele imóvel, respeitando os parâmetros previstos para a área.
Um exemplo prático
Caso uma área particular seja necessária para uma obra de interesse público, o município pode fazer um acordo com o proprietário. Em vez de receber apenas o pagamento convencional, esse proprietário recebe títulos de TDC.
Ele poderá, posteriormente, negociar esses títulos com uma construtora interessada em utilizar o potencial construtivo em outro imóvel.
A construtora, por sua vez, poderá utilizar esse potencial junto aos demais índices permitidos para o empreendimento. O projeto será então submetido à análise da prefeitura, que verificará se ele está de acordo com a legislação urbanística.
Para que a TDC pode ser usada?
A Transferência do Direito de Construir está prevista no Estatuto da Cidade e já consta na legislação municipal por meio da Lei Complementar nº 3/2010.
O instrumento pode ser utilizado em situações de interesse público, como preservação ambiental, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, melhoramentos viários, regularização fundiária, habitação de interesse social e desapropriações.
A proposta apresentada na audiência pública busca estabelecer regras mais detalhadas para o funcionamento desse mecanismo, incluindo critérios para geração, transferência e utilização do potencial construtivo.
Também estão previstos procedimentos para cálculo, conversão e controle das operações, além de regras para os imóveis que geram e recebem o potencial e para a emissão e o acompanhamento dos certificados relacionados à TDC.
Por que existe um fator de conversão?
Outro conceito apresentado durante a audiência foi o chamado fator de conversão. Ele serve para compatibilizar o potencial construtivo entre diferentes regiões da cidade. Isso acontece porque as áreas de Balneário Camboriú possuem características e regras urbanísticas diferentes.
Dessa forma, a aplicação da TDC considera a zona onde o potencial é gerado e o local onde ele será utilizado, seguindo os parâmetros da legislação.
TDC também poderá ser usada junto com as OUCs
A audiência pública também apresentou duas propostas de Operação Urbana Consorciada (OUC), voltadas às avenidas Marginais Leste e Oeste.
De acordo com a prefeitura, essas propostas preveem a construção de elevados nas marginais, revitalização das fachadas dos imóveis, melhorias na mobilidade urbana, renovação de calçadas e ciclofaixas e reformulação do trânsito na confluência da Quinta Avenida com a Rua Dom Afonso, na Via Gastronômica.
Os investimentos previstos somam cerca de R$ 100 milhões. Desse total, R$ 60 milhões seriam destinados à construção dos elevados e R$ 40 milhões às demais intervenções.
Durante a audiência, foi apresentada a possibilidade de articulação entre a TDC e as OUCs como instrumentos de planejamento urbano para contribuir com a implantação de infraestrutura, equipamentos públicos e outras intervenções.
Regras estão ligadas ao novo Plano Diretor
A regulamentação proposta está alinhada ao novo Plano Diretor de Balneário Camboriú, instituído pela Lei Complementar nº 130, de 19 de dezembro de 2025. Os artigos 154 a 159 tratam da TDC.
O instrumento também está contemplado na nova Lei de Microzoneamento, instituída pela Lei Complementar nº 132, de 15 de junho de 2026. A legislação estabelece os parâmetros urbanísticos e os índices relacionados à aplicação da TDC nas diferentes zonas do Município.
Segundo o secretário interino de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Olnear Ceccatto, a audiência dá continuidade às discussões do Plano Diretor e do microzoneamento.
“Apresentamos à comunidade mais uma OUC, que tem uma importância fundamental, especialmente para a mobilidade. Ela vai permitir a construção dos elevados das marginais, o que vai proporcionar uma condição muito melhor para o trânsito, além da regulamentação do TDC”, disse.
Ceccatto também afirmou que considera a TDC um instrumento importante para o avanço de obras de infraestrutura urbana e para a qualidade de vida da população.
Já o assessor jurídico do Planejamento, Marcelo Freitas, afirmou que as Operações Urbanas Consorciadas de Balneário Camboriú são cases de sucesso no Brasil.
“Agora, também teremos o TDC para somar às operações urbanas e contribuir para que possamos dotar a cidade de novas avenidas, escolas, áreas de saúde e outras estruturas necessárias para o desenvolvimento do município”, afirmou.
Conforme a Prefeitura de Balneário Camboriú, as propostas apresentadas na audiência foram aprovadas por unanimidade pelos presentes.
COMMENTS