Banco público estruturou a Parceria Público-Privada para locação social e empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida dentro para o ‘Morar no Centro’
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O Recife é a primeira cidade do Brasil a contar com uma Parceria Público-Privada de locação social. Estruturada pela Caixa, a PPP foi a leilão na terça-feira (26) e prevê investimentos privados superiores a R$ 500 milhões, para recuperar seis imóveis no área central, contabilizando 1.128 unidades habitacionais no Minha Casa, Minha Vida e com aluguel subsidiado. Na entrevista a seguir, a vice-presidente da Habitação do banco, Inês Magalhães, e o vice-presidente de Governo, José Araújo, explicam detalhes do projeto de concessão.
JC: Como se deu a escolha pelo modelo de PPP e o pontapé da modalidade inédita no País pelo Recife?
José: Na verdade, conversando com o time, eles falaram sobre um aspecto bem importante: um alinhamento de vários fatores, especificamente relacionada à disponibilidade de ativos públicos na região central, imóveis com possibilidade de retrofit e o próprio plano da prefeitura que já previa a requalificação do centro, com uma equipe técnica dedicada. Além disso, há uma demanda natural de pessoas que moram distantes e querem estar mais próximas de seus empregos.
Inês: O Brasil ainda tem um número relativamente pequeno de parcerias e estamos abrindo novos nichos. Na habitação há uma particularidade: uma parte é serviço e outra é transferência de patrimônio, o que agrega complexidade à estruturação. Sobre o aluguel social, o déficit no país, principalmente em regiões metropolitanas, é muito focado no ônus excessivo do aluguel. Acreditamos que a gestão não deve ser pública pelas dificuldades do setor em fazer a gestão cotidiana desses edifícios.
JC: A concessão é patrocinada, com o ente público fazendo um investimento ao longo do tempo para dar a garantia da viabilidade do negócio. Por que foi feita essa opção?
José: Por ser inédita, ela (PPP) levou cerca de quatro anos para ser construída. Para trazer o equilíbrio econômico-financeiro, foi fundamental ter a alienação de imóveis para fechar a matriz. Você tem a locação social, a alienação com a construção de novos imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida e o uso de imóveis da União. Tudo isso compõe o equilíbrio.
JC: Quais as linhas específicas que vocês estão adotando para viabilizar esses empreendimentos?
José: No ano passado, batemos o recorde com 53 PPPs estruturadas. Compreendemos que precisamos de linhas específicas para financiar o CAPEX (investimento) das empresas interessadas. Como somos banco, atuamos no ecossistema como um todo.
Inês: Temos o Pró-Cidades (do FGTS), que trabalha construção e infraestrutura urbana; e para os imóveis que serão vendidos, temos o Minha Casa, Minha Vida – Apoio à Produção, onde o empreendedor pode inclusive “desligar” os imóveis ainda em construção.
JC: Nessas duas linhas, os limites de financiamento vão até quanto? E as taxas variam em média quanto?
Inês: No Pró-Cidades, a taxa é de 6% 3% (total de 9%) indexada pela TR, com 240 meses de prazo e 48 de carência. No Apoio à Produção, financiamos 100% da obra, com 6 meses de carência e 36 meses de obra, a uma taxa de 8,3% TR.
JC: No caso específico do Recife, a contrapartida do município vem do Fundo de Participação dos Municípios (FPM). Vocês pretendem replicar esse modelo em outras cidades?
José: Sim, pretendemos replicar. Esse modelo demonstrou viabilidade econômica, financeira e jurídica. O lastro do FPM é importante para o equilíbrio, pois dá previsibilidade ao fluxo mensal durante os 25 anos de contrato.
JC: E nesse leilão, surpreendeu ter apenas um concorrente ou já esperava-se por ser um projeto inédito?
Inês: A questão é complexa porque a legislação de PPPs é mais forte para serviços. Na habitação, o mix de serviço (aluguel) com transferência de patrimônio e gestão social agrega um risco que o setor não está acostumado. Construir é fácil, fazer a gestão patrimonial, social e condominial nem tanto. Poucas empresas no Brasil têm essa experiência de gestão de ativos residenciais.
JC: Como está a carteira de PPPs e a previsibilidade voltada para habitação em outras cidades?
José: Temos Campo Grande e Maceió no radar. Campo Grande deve sair ainda no segundo semestre deste ano. O projeto de Campo Grande é até maior que o de Recife, com 817 unidades para locação e 450 para o Minha Casa, Minha Vida.
JC: Pensando na fase de ocupação, como vocês amarraram contratualmente as garantias em relação à velocidade de vendas e à demanda por moradores?
José: Fazemos análise de risco da empresa e sua capacidade de alavancagem. Podemos usar o fluxo de recebíveis como garantia.
Inês: No Apoio à Produção, o pagamento é o desligamento da unidade e a garantia é a própria alienação fiduciária. Um detalhe importante: só libera para a alienação das unidades de venda quando se cumpre a cota da locação social.
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